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推動物業行業發生“質變”的、除了疫情還有這些……

來源:成年无码A片_日韩无码性爱_三级视频免费视频电影    更新時間:2020-02-28    閱讀次數:

本文來源于公衆號--地新引力

存量時代的到來將物業管理行業推向舞台中央。物業服務企業乘風而上,獲得快速發展。

站在二零年代的起点展望 21 世纪第三个十年,多元业态的布局、科技的应用、多种经营的发力及资本的注入,为物业管理行业带来「質變」的可能。

行业规模 500 亿平,非住宅拓展正当时

2019 年,全行业管理规模超过 300 亿平方米。

过去的十年,仅房地产开发年均贡献新增物业管理面积 9.7 亿平,持续扩充着行业管理体量。而新的十年,服务的「新场景」正进一步打开。

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首先,房地産開發仍將成爲物業管理體量提升的主要推動力。按照过往城镇化增速估算,房地产行业仍有 10-15 年黄金发展期。预计到 2030 年,仅房地产开发层面将为物业管理行业提供近 120 亿平方米的增量。

其次,隨著政府機構改革不斷深化,原本由政府「大包大攬」的城市及鄉鎮的物業管理職能將由市場化物業服務企業承擔,城市服務具備進一步探索的可能。

最後,政策性的機會同樣存在,如過去的「三供一業」分離移交及新近的軍隊營區物業管理社會化等也將爲物業服務企業進入新的服務場景提供機會。

克而瑞物管基于模型测算,除房地产开发带来的增量外,相对于2018年,城镇存量物业覆盖率的提升将带来近 24 亿 的增量。除房地产开发外,公建、学校等其他物业的增量及覆盖率的提升也能带来约 20 亿的市场规模;而企业在城市服務、乡镇治理等物业领域积极探索,有望增加超过 50 亿的规模空间。

综上,预计 2030 年全国物业管理行业管理规模或接近 500 亿 。

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按照 2018 年度 500 强物业服务企业平均物业费 3.08 元/平米?月,并考虑一定的物业费价格增长,预计 2030 年基础物业服务市场规模将超过 2 万亿。从基础物业服务到增值物业服务,整体市场规模或会冲到 3 万亿。

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上市企业迅速达百家,渠道向 A 股拓宽

步入房地産的下半場,資本市場對物業管理行業伸出了橄榄枝。在資本紅利催化下,企業通過上市獲取資金,並將融資用于戰略性擴張及科技升級,爲自身今後的發展搶占先發優勢。

2020 年,物业服务企业的上市热潮将继续。克而瑞物管统计,目前建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等公司已向港交所递交上市申请表,还有华润置地、世茂集团等多家房企也有物业分拆上市的计划。详见克而瑞物管 2019 年度总结之资本篇。

目前,新三板仍有超过 40 家物业服务企业,以港股上市盈利要求为基准测算,约有 8 家符合 2020 年赴港上市的盈利要求。如果放大至行业 500 强企业,根据类似方法测算,符合上市标准的企业约有 100 多家。

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注:僅根據基礎盈利要求做測算,2019全年數據爲預測數據

目前通过 IPO 或者借壳上市的方式登录资本市场的内地物业服务企业共有 24 家,其中 A 股 3 家,港股 21 家。

從數量上看,港交所成爲物業服務企業上市首選之地。物業服務企業熱衷于赴港上市,雖然一部分原因在于港交所市場相對成熟,且容易吸引國際資本,但更重要的原因恐怕仍是「迫不得已」。

在「房住不炒」的背景下,證監會收緊上市房企的融資渠道,附屬于地産公司或與地産公司關聯交易比重較大的物業公司難以「過審」。

不过,相对于港股市场, A 股不仅具备更为广泛的投资者,能够有效降低发行风险,后期也易于得到真实的估值和股价反馈,而且由于较高的门槛,对登陆 A 股上市的企业而言,本身就是对企业实力的认证。

在这样的背景下, 2019 年以前仅有南都物业一家登陆 A 股。但进入 2019 年,物业服务企业登陆 A 股的数量增加。

从 A 股市场对物业企业的反馈来看,登陆 A 股的企业股价能获得较高的涨幅。新大正自上市以来股价涨幅超过 140% ,而招商积余的表现更加出色,股价相对发行价上涨 279% 。

物业股在 A 股市场受热捧,未来企业或将打开登陆资本市场的新通道。

「收並購」提速,向非住宅及産業鏈延伸

物業服務企業仍在積極跑馬圈地,但基于競爭、盈利及綜合實力提升等方面的考慮,收並購的目標呈現新的特征。

首先,在收購標的選擇上,企業開始傾向于優質的地方性非住宅物業服務龍頭。

据中物研协数据,500 强企业布局住宅物业比例高达 95.6% ,传统的住宅物业市场格局已相对成熟,竞争较为激烈,企业迫切需要寻找新的发展空间。

從近期企業動作來看,雅生活、碧桂園服務、佳兆業美好等企業均通過收購專注于非住宅物業服務的公司,布局政府、公建、商業及産業園區物業。

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此外,企業亦傾向于圍繞相關産業鏈布局,提高橫向服務能力。

國際龍頭物業企業如索迪斯、永旺永樂等,其通過收購遊船服務、餐飲服務、家居護理等公司實現橫向多元發展,取得了巨大的成功。國內也有綠城服務等企業在橫向服務上進行了豐富的布局。

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與國際成熟企業對比,物業服務企業橫向擴充與縱向深耕一起,爲未來發展打開新的空間。

智慧物業「摸石頭過河」,多種經營急需破局

智慧物業方面,經過一段探索後,開始走入深水區,「摸石頭過河」成爲重要特征。

首先,社區場景更加複雜對技術落地提出更高要求。智慧社區內各項技術與服務更加趨向融合,場景的豐富,需要更密集的技術注入。

其次,如何篩選合適的技術並與具體的場景結合,考驗企業的模式設計能力。合適的模式應以業主需求爲導向,爲同一客戶提供具備連貫體驗的産品。

最後,物業服務企業在推進智慧服務時面臨決策困境。在動辄數百甚至數千小區的管理規模下,如何確保整體戰略的方向不偏離,如何測算成本投入的合理程度,成爲想要在智慧服務領域有所作爲的企業面臨的重大決策問題。

多種經營方面,對增值服務潛力的「過度樂觀」實際上較早透支了對物業管理行業成長空間的預期。

据克而瑞测算数据显示,2018 年物业管理行业来自于社区服务的真实收入仅在 600 亿左右,与「万亿」空间相去甚远,社区增值服务潜力亟待挖掘。

從業務邏輯上看,企業不一定必須依賴增值服務實現業績成長。目前行業正在規模成長期,規模擴張帶來的收入增長一段時間內仍會保持。

但隨著規模增長進入穩定期,基礎物業費的天花板顯而易見,爲了保持行業持續增長,對經營業務的「深挖」是必然。

當前,雖然企業都在布局經營業務,但盈利能力較弱,盲目跟風,布局與自身資源不匹配的業務的情況並不鮮見。比如,布局新零售領域,卻缺乏供應渠道及品類優勢;團購業務仍依賴季節性、偶發性的消費行爲,難以支撐企業的長期穩定增長。

面向未來,物業服務企業有望更聚焦自身具有核心優勢和資源的業務,在成長性較高的新領域培育業務競爭力,實現業務結構的優化和轉型。

行業集中度快速上升,企業間分化加劇

首先,企業在規模上的分化現象將加劇。

2019 年百强物业服务企业规模集中度仅为三成左右,但通过较强的内生增长能力并结合收并购,预计未来十年,百强物业服务企业市场集中度将快速升至 60% 。小企业被整合的趋势将凸显。

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其次,企業在資本市場的表現也將分化。

以不同背景来梳理上市物业服务企业在资本市场的表现,关联开发企业且操盘面积位列 50 强的物业企业年内股价涨幅较高,而母公司开发能力不强或独立第三方物业服务企业的股价多数出现下跌。

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不難發現,資本市場對上市物業企業更加理性。物業服務企業的管理面積成爲企業發展潛力最直接的支撐。

因此,土儲面積大的開發企業旗下的物業公司更容易獲得資本市場的青睐。而對于第三方物業公司而言,更需要強大的市場化拓展能力及收並購力度,從而保證管理面積的持續擴張。

除了規模和資本,基于服務能力、商業模式、業務布局等方面的競爭才剛剛開始,這也必將拉開物業服務企業之間的差距,在提升行業整體能級的同時誕生一批明星企業,並淘汰更多不能看到並擁抱變革的企業。

如果說企業的跑馬圈地推動了行業的「量變」,站在新起點,科技、資本、多元業態及多種經營的不斷演進,使企業發展更回歸塑造「美好生活」的本源。

我们相信,摈弃了「物业管理」的单一定位,在「生活服务」的想象之下,物业管理行业在新十年存在更多「質變」的可能。

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